Hệ số sử dụng đất là gì - calibravietnam.vn?

Hệ số sử dụng đất là gì – calibravietnam.vn?

Bất Động Sản

Hệ số sử dụng đất là gì – calibravietnam.vn?Hệ số tiêu dùng đất là gì? Đây là câu hỏi ít gặp và thường cực kỳ ít người để tâm tới chỉ số này. Hệ số tiêu dùng đất thực thụ quan yếu trường hợp ai biết rõ và tìm hiểu sâu hơn về nó. Cụ thể, trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn nắm vững về bản tính của hệ số tiêu dùng đất, phương pháp tính hệ số tiêu dùng đất mới nhất, ý nghĩa của hệ số tiêu dùng đất đối với chủ đầu tư và cả người tậu bất động sản.

Thực tế, các nhà đầu tư ngày nay chỉ nghe tư vấn về mật độ xây dựng từ phía chủ đầu tư, thường nhân viên tham mưu hoặc chủ đầu tư sẽ ko show ra hệ số dùng đất. Tại sao lại như vây? Đơn giản ngay cả nhân viên tư vấn hiện tại vẫn còn mập mờ, thậm chí không biết nó là loại gì để tư vấn. Chỉ số này được biểu lộ trong giấy phép xây dựng của dự án và ít chủ đầu tư nào đưa vào bộ salekit dự án để tham mưu cho khách hàng, thay vào ấy là mật độ xây dựng.

Hệ số sử dụng đất là gì - calibravietnam.vn?
Hệ số sử dụng đất là gì – calibravietnam.vn?

Vậy, Cách hiểu đúng và tầm quan trọng của hệ số tiêu dùng đất là gì? Mời độc giả cộng chọn hiểu khía cạnh tại những phần bên dưới.

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng dung tích sàn xây dựng trên tổng khoảng trống toàn khu đất. Trong đó, tổng thể tích sàn xây dựng chính là tổng khoảng trống sàn của mọi những tầng cộng lại (không bao gồm các tầng hầm, tầng mái và tầng kĩ thuật).

Hệ số sử dụng đất cho biết chừng độ dùng đất tại công trình là cao hay thấp. Các dự án nhà phố, vi la hay những chung cư thấp tầng thường với hệ số sử dụng đất thấp. Các chung cư cao tầng (từ 15 tầng trở lên) có hệ số dùng đất cao. Đây chính là lý do tại sao những dự án chung cư cao tầng thường không nói tới hệ số dùng đất.

Hệ số tiêu dùng đất cao phần nào thúc đẩy đến chất lượng đời sống của cư dân. Điều này mình đang so sánh đến việc cộng dung tích đất nhưng 1000 người sống trong chung cư cao 10 tầng sẽ dị biệt so có 2000 người sống trong chung cư 20 tầng. Dĩ nhiên là mình chưa xét tới yếu tố tiện thể ích, thiết kế…

Hệ số sử dụng đất là gì - calibravietnam.vn?
Hệ số sử dụng đất là gì – calibravietnam.vn?

Cách tính hệ số tiêu dùng đất?

Trong định nghĩa hệ số sử dụng đất là gì? Mình cũng đã nhắc tới cách tính hệ số dùng đất. Công thức được tính như sau:

  • Hệ số tiêu dùng đất = tổng thể tích sàn xây dựng/ diện tích toàn khu đất

Trong đó: tổng không gian sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của các tầng không bao gồm tầng hầm, tầng nửa hầm, sàn kĩ thuật, diện tích cầu thang, diện tích các ô thang máy, tầng mái, tum.

  • Đơn vị của HSSDĐ được tính theo 2 cách: FAR(Floor area ratino) tính theo “số lần” hoặc FSI(Floor space index) tính theo “%”

Để hiểu rõ hơn, sau đây mình sẽ đưa ra những thí dụ cụ thể để độc giả với thể nắm chính xác.

Ví dụ 1:

Một mảnh đất ông A với tổng diện tích là 250m2. Ông A tiêu dùng 100m2 để xây căn nhà 1 tầng, 150m2 để khiến khuôn viên, trồng cây… Thì hệ số dùng đất được tính như sau:

  • Hệ số tiêu dùng đất = 100 x 1/250 = 0.4 lần hay 40%

Ví dụ 2:

Khu đất 1000m2 xây dựng chung cư cao 20 tầng. Trong đó 300m2 để xây dựng chung cư, 600m2 khiến công viên, nhân thể ích nội khu. Thì hệ số tiêu dùng đất sẽ được tính như sau:

  • Hệ số dùng đất = 300 x 20/ 1000 = 6 lần hay 600%

Có thể thấy thường chung cư sẽ với hệ số sử dụng đất hơi cao. Vì thế, hiện nay chung cư hay được tính bằng mật độ xây dựng. Mật độ xây dựng bạn hiểu đơn giản là = thể tích xây dựng dưới mặt đất/ thể tích toàn khu đất. Trong ví như trên thì mật độ xây dựng = 300/1000 = 0.3 hay 30%.

Nhìn thoáng qua thì sở hữu vẻ khoảng trống xây dựng thấp, không gian xanh, tiện ích đa dạng (chiếm 70%). Tuy nhiên, trong thực tiễn thì hệ số sử dụng đất là 6 lần (600%). Mật độ dân cư sẽ tỷ lệ thuận có hệ số tiêu dùng đất. Do đó, sắm các dự án chung cư cao tầng có HSSDĐ cao ít phổ biến cũng tương tác đến chất lượng đời sống của cư dân.

Hệ số sử dụng đất là gì - calibravietnam.vn?
Hệ số sử dụng đất là gì – calibravietnam.vn?

Chính vì điều đó, quy định về hệ số sử dụng đất được ban hành nhằm khống chế số tầng xây dựng của các dự án chung cư hiện tại tại Việt Nam. Mời bạn đọc cùng chọn hiểu thêm ở phần bên dưới.

Quy định về hệ số dùng đất

Theo quy chuẩn xây dựng năm 1997 lúc chung cư chưa thịnh hành thì hệ số tiêu dùng đất tối đa tại Việt Nam là 5 lần (500%). Tuy nhiên, hiện tại quy chuẩn xây dựng năm 1997 không còn ưa thích mang tốc độ tăng trưởng kinh tế và sự gia nâng cao mạnh mẽ của các dự án chung cư, nhà cao tầng như hiện nay.

Chính vì vậy, nhà nước đã ban hành thông tư 22/2019/TT-BXD. Trong ấy bảng 2.13 có quy định rõ về hệ số sử dụng đất tối đa của chung cư, công trình dịch vụ thành phố theo không gian lô đất và chiều cao công trình.

Cụ thể, tại bảng này chỉ rõ hệ số tiêu dùng đất không vượt quá 12,8 lần. Ngoại trừ các các trường hợp xây dựng công trình sở hữu đề nghị đặc thù về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định phê chuẩn quy hoạch cao hơn có thể coi xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng bảo đảm không gây quá chuyên chở cho hạ tầng kĩ tuật và hạ tầng xã hội đô thị.

he so su dung dat
Hệ số sử dụng đất tối đa

Tầm quan yếu của hệ số dùng đất

Quy định về hệ số sử dụng đất nhằm tránh số tầng xây dựng.

  1. Cư dân sẽ gặp phổ biến bất lợi giả dụ dự án mang hệ số sử dụng đất cao. Sống trong môi trường có mật độ dân số cao sẽ nảy sinh rộng rãi bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày. Chủ đầu tư cần phải tính toán để trang bị gần như nhân tiện ích, an ninh, quản lý và vận hành thấp nhất để đáp ứng nhu cầu hàng ngày cho cư dân.
  2. Ngược lại, chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận tối đa khi tận dụng rẻ về số lượng sản phẩm chào bán. Vì thế, ngày nay thuật ngữ hệ số dùng đất vô cùng ít được kể do chủ đầu tư không công khai. Chúng ta hay nghe nói đến mật độ xây dựng (thường từ 25 -45%), còn lại là mảng xanh và tiện thể ích để lôi kéo nhà đầu tư (khách hàng).

=> hệ số sử dụng đất có tầm quan trọng trong việc giảm thiểu số tầng xây dựng của dự án chung cư hiện nay.

Ảnh hưởng tới quyền lợi người chọn lúc công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng.

Thường 1 chung cư sẽ có niên hạn tiêu dùng từ 50-70 năm sẽ xuống cấp cần thay mới. Trong nếu này quốc gia sẽ kêu gọi 1 chủ đầu tư đứng ra khiến cho dự án mới tại đây. Quy trình thực hành như sau:

  1. Chủ đầu tư sẽ di dời cư dân tới 1 nơi tái định cư. Sau lúc hoàn tất dự án, chủ đầu tư sẽ cấp cho cư dân 1 căn hộ mới tương ứng sở hữu giá trị căn hộ của họ tại thời điểm ấy (nếu giá trị căn hộ mới cao hơn thì cư dân sẽ bù thêm)
  2. Chủ đầu tư sẽ lập bản quy hoạch mới cho dự án chung cư. Thường sẽ nâng cao hệ số sử dụng đất lên từ 2-3 lần (tăng số tầng xây dựng) nhằm thu hồi vốn + lợi nhuận.

Như vậy có thể thấy hệ số sử dụng đất tương tác đến quyền lợi của người mua lúc hết hạn sử dụng. Cụ thể, giả dụ hệ số dùng đất ban đầu cao thì cực kỳ khó sắm chủ đầu tư đứng ra thực hành dự án vì ko thể tăng thêm 2-3 lần hệ số dùng đất cho quy hoạch dự án mới.

Kết luận

Hệ số dùng đất có ý nghĩa quan trọng đối với người chọn bất động sản. Ảnh hưởng tới lợi quyền hiện nay và trong ngày mai mà chúng tôi đã phân tách ở trên. Hy vọng bài viết này hữu ích với bạn đọc ưa chuộng đến HSSDĐ.